近日，世纪互联与大家保险集团旗下另类资产投资管理平台大家投资控股有限责任公司（以下简称“大家投控”）签署协议，共同设立Pre-REITs基金，投资于包括算力中心在内的大基地型数据中心资产。本次双方设立的中国数据中心领域的Pre-REITs基金是行业里程碑式的重大合作，也是国内数据中心行业所有REITs类项目的行业首发。

本次合作由大家投控与世纪互联共同出资设立基金，投资于世纪互联位于江苏省苏州太仓市的旗舰级数据中心项目。该项目为长三角地区最大的第三方数据中心基地之一，在运营IT容量约210兆瓦（MW），为互联网、政府、企业客户提供算力基础设施底座，已成为多家新质生产力企业在长三角地区的核心数据节点。未来该项目IT容量将扩展至300兆瓦以上。

从Pre-REITs到公募REITs还有多远？

Pre-REITs基金是一个业内词汇，其概念是参考股权市场的Pre-IPO基金，主要是指以未来满足REITs上市的基础设施类资产为投资标的，在项目相对早期进行投资，经过适当的孵化和培育，后期通过公募REITs的形式进行退出的私募基金产品。Pre-REITs的本质是公募REITs的前融，其收益主要来自于项目标的资产的内在成长和一二级市场的定价差异。

Pre-REITs投资的项目大多处于相对早期的阶段，此时资产可能尚未完全成熟或稳定。而公募REITs投资的是已经成熟稳定的不动产项目，以数据中心为例，满足稳定运行三年以上，是数据中心REITs的“硬性指标”。

除了投资阶段的不同以外，Pre-REITs与公募REITs的退出机制也存在很大的差别，相较之下Pre-REITs的退出机制多样，可以通过包括公募REITs、私募REITs、类REITs、大宗交易等方式实现退出，而其主要收益来自于项目标的资产的内在成长和一二级市场的定价差异。

与之相比，公募REITs的退出机制略显单一，大多数是主要通过证券交易所上市交易实现退出，而主要收益来源于不动产项目的租金收入和资本增值。

更为重要的一点是，Pre-REITs与公募REITs在监管方面的要求也是天差地别，Pre-REITs上市条款主要取决于投资人的偏好，核心思想是资金方与资产方需求相匹配即可，相对而言监管要求灵活，只会收到私募基金相关法律法规的约束；

而公募REITs则是对主体资格、资产规模、回收资金用途等多个方面都有着明确的要求和规定。公募REITs的底层资产需要标的资产符合国家产业发展方向、权属清晰、资产完整可转让、运营稳定、收益良好，资产规模要求以及相关参与方的信用状况等方面。

同时公募REITs还会受到证券交易所和监管机构的严格监管，需要定期披露财务报告和运营情况。

世纪互联相关负责人表示，Pre-REITs作为前置权益性融资，对后续的公募REITs有促进的作用，主要体现在四个方面：

首先，私募基金或资管机构等在一级市场提前锁定优质资产，有助于为公募REITs提供定制化项目或有针对性的改造升级。

其次，通过Pre-REITs，公募REITs团队可提前介入，从而降低后端REITs发行前期材料准备时间成本。

第三，Pre-REITs可提前介入对一些具有良好潜力的项目进行筛选、培育、运营，直至成熟并符合公募REITs的发行要求，也可为公募REITs培育资产与扩募储备。

第四，同为为权益性融资，Pre-REITs能够有效降低项目公司债务水平，从而起到 扩大投资规模，提高投资效率的作用。

数据中心REITs之路的“三道坎”

数据中心REITs化运营早在2020年就有多家国内IDC公司传出布局数据中心REITs化运营的消息。经过近四年的“挣扎”，均是“雷声大，雨点小”，多个计划RIETs的项目“胎死腹中”。

总结数据中心REITs化运营成功与否，不仅依靠数据中心自身经营情况，还需要跨过三道坎。

首先，因为数据中心属于基础设施，具备房地产属性，申请REITs的数据中心必须是“房地一体”，须为自持物业。租赁物业的数据中心并不具备申请条件，“原先，大多数数据中心均采用租赁物业的形式，这是大多数数据中心没能完成REITs的关键因素之一。”某国内头部IDC服务商高管曾对钛媒体APP指出。

其次，因为REITs的特性为公募基金，资产需转给公众投资人持有，以目前我国的相关政策对公募基金的要求十分严格。该名高管表示，对于数据中心而言，在REITs的过程中需要审核数据中心包括置地、土建、能评、立项、验收、能耗指标（PUE)等，数据中心全生命周期的各个环节均需完全合规，并需要当地政府主管部门出具“无异议函”。严格的审核过程，以及需要当地政府主管部门大力支持，做“背书”的要求，又进一步提高了数据中心REITs的“门槛”。

在满足上述两个要求的同时，进行REITs的数据中心还需满足“稳定运营”的条件——数据中心上架率较高，运营比较稳定，据了解，按照相关规定，进行REITs的数据中心原则上需满足稳定运营三年以上的条件。

众所周知，数据中心属于长期运营项目，达到稳定运营且上架率较高的条件要求的相对来说都是较为早期的项目，而早期数据中心又大多采用租赁物业的形式（不满足条件一）。综上，目前我国数据中心符合REITs化条件的数据中心可以说是“凤毛麟角”。

所以虽然有证监会在2023年3月发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》中提到“建立重点地区综合推动机制。依托REITs储备项目丰富的重点地区，聚焦国家产业政策鼓励的能源、交通、生态环保、保障性租赁住房和数据中心等重点领域....”在内的多个政策在推动数据中心REITs化运营，但是直到目前为止，尚未有真正意义上的公募REITs成功的数据中心案例出现。

其实，剖析国内数据中心REITs之难，除了前文提到的三个硬性条件外，还有两个个隐形的难点。其一是地方政府是否有政策支持。这点来看，受限于当下大环境，各地方政府也都在寻找新的增长点，而REITs化运营的数据中心，可以被视为带动经济的一个“尝试”，所以这个难点在大多数地区已不是阻碍。

第二就是：数据中心内承载着数据，而数据的安全已经上升为国家安全的层面，数据中心行业对外资的敏感度极高，如若REITs运营，可能会引入大量外资投资到国内数据中心行业内，间接对数据安全造成影响。（作者｜张申宇，编辑丨盖虹达）